解決好大城市住房突出問(wèn)題（權(quán)威訪談·邁好第一步，見(jiàn)到新氣象（33））

　　住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為今年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一。大城市住房有哪些突出問(wèn)題，應(yīng)該如何解決？記者采訪了浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬。

　　推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又一次強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，2021年應(yīng)該如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？

　　虞曉芬：我國(guó)大城市住房存在供給量偏少、房?jī)r(jià)偏高、租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，造成新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題比較突出。當(dāng)前，解決好大城市住房問(wèn)題，首先必須堅(jiān)持“房住不炒”的定位。各地要善于運(yùn)用長(zhǎng)效機(jī)制政策措施“工具箱”，從供給端、需求端入手，多策并舉，把住房資源更多地配置給自用者，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

　　進(jìn)一步壓實(shí)城市主體責(zé)任。要進(jìn)一步完善城市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)估考核機(jī)制，對(duì)調(diào)控不力的城市及時(shí)問(wèn)責(zé)追責(zé)。

　　嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況和拿地行為的全面監(jiān)測(cè)，實(shí)施好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，嚴(yán)查各類(lèi)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。加快建立居民債務(wù)收入比監(jiān)測(cè)體系。

　　加大住宅用地供給。人口凈流入、房?jī)r(jià)較高的大城市，要切實(shí)提高新增國(guó)有建設(shè)用地中住宅用地的供應(yīng)比例，擴(kuò)大普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，增加租賃住房用地和保障房用地供應(yīng)。建立“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)控機(jī)制。嚴(yán)格禁止國(guó)有企業(yè)高價(jià)拿地。

　　遏制投資投機(jī)炒房行為。實(shí)施限購(gòu)、限售，優(yōu)先保障無(wú)房戶購(gòu)房。嚴(yán)格審查購(gòu)房首付資金來(lái)源，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等非房貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅處理開(kāi)發(fā)商和中介哄抬房?jī)r(jià)地價(jià)、惡意炒作等行為。

　　加強(qiáng)政策性租賃住房建設(shè)

　　記者：為什么中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)？加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)的重點(diǎn)是什么？

　　虞曉芬：高度重視保障性租賃住房建設(shè)，為完善住房保障體系指明了方向，是解決好大城市住房突出問(wèn)題的重大舉措。

　　經(jīng)過(guò)多年努力，我國(guó)已建成世界上最大規(guī)模的住房保障體系。“十三五”期間，全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工超過(guò)2300萬(wàn)套，幫助5000多萬(wàn)居民搬出棚戶區(qū)、住進(jìn)樓房。截至2020年底，全國(guó)3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取了租賃補(bǔ)貼。隨著新型城鎮(zhèn)化的縱深推進(jìn)，住房保障的重點(diǎn)從解決戶籍居民住房困難轉(zhuǎn)向解決大城市新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。新市民群體規(guī)模龐大，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)人戶分離的人口2.8億人，其中流動(dòng)人口達(dá)2.36億人，靠政府投資建設(shè)的公租房難以覆蓋，租賃市場(chǎng)又缺少與這一群體經(jīng)濟(jì)能力相匹配的合適房源。

　　2019年，住建部會(huì)同專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)展調(diào)研，提出發(fā)展政策性租賃住房。政策性租賃住房由政府給予政策支持、多主體投資、多渠道供給、租金低于周邊同品質(zhì)的租賃住房，為新市民提供與其經(jīng)濟(jì)能力相匹配的“一張床”“一間房”或“一小套房”，讓他們能夠先在城市安居，等有一定支付能力后再租賃商品住房或購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房、商品住房。

　　2019年底，住建部部署在廣州、沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市開(kāi)展政策性租賃住房試點(diǎn)。2020年推動(dòng)建設(shè)銀行三年內(nèi)提供3000億元貸款，引導(dǎo)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與發(fā)展政策性租賃住房。經(jīng)過(guò)一年多實(shí)踐，試點(diǎn)城市初步探索出政府給政策、銀行給支持、市場(chǎng)主體積極參與的政策性租賃住房可持續(xù)運(yùn)作模式。但試點(diǎn)過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)在用地、規(guī)劃、審批、項(xiàng)目盈利能力等方面還存在困難。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”“要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”等措施，必將有力促進(jìn)政策性租賃住房發(fā)展。

　　進(jìn)入新發(fā)展階段，我國(guó)構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的頂層設(shè)計(jì)已經(jīng)明確，其中保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。要進(jìn)一步在土地、金融、財(cái)稅、審批等方面細(xì)化支持政策性租賃住房的政策，進(jìn)一步明確地方政府的主體責(zé)任，加快推動(dòng)政策落地。

　　規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)

　　記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快完善長(zhǎng)租房政策”“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，應(yīng)當(dāng)如何落實(shí)？

　　虞曉芬：長(zhǎng)租房是指租賃關(guān)系和租金相對(duì)穩(wěn)定、完全市場(chǎng)化運(yùn)作的可長(zhǎng)期租賃的住房。發(fā)展長(zhǎng)租房，對(duì)增加租賃市場(chǎng)有效供給、改善租賃供需結(jié)構(gòu)、提高租房品質(zhì)、穩(wěn)定租金價(jià)格、促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展等有十分積極作用。

　　一是要加快研究制訂長(zhǎng)租房的建筑設(shè)計(jì)、消防驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確長(zhǎng)租房的車(chē)位配比、日照間距、梯戶比、最小套內(nèi)面積等，避免簡(jiǎn)單套用其他建筑規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)；二是加快出臺(tái)支持持有型長(zhǎng)租房投資經(jīng)營(yíng)的信貸、稅收、補(bǔ)貼等政策，支持企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)租房REITs產(chǎn)品（房地產(chǎn)投資信托基金），籌措長(zhǎng)期低成本資金，切實(shí)減輕REITs發(fā)行、運(yùn)營(yíng)、退出階段的稅收負(fù)擔(dān)，免征部分環(huán)節(jié)的增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等，保障從事長(zhǎng)租房投資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)獲得合理回報(bào)；三是加快出臺(tái)《住房租賃條例》，去年9月住建部已向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，應(yīng)在修改后盡快出臺(tái)，特別是要明確禁止租賃企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)行為；四是研究推進(jìn)公共服務(wù)政策體系建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”；五是把經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租房的機(jī)構(gòu)與房源全部納入政府租賃監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)施嚴(yán)格的租賃資金監(jiān)管制度，切實(shí)維護(hù)好群眾合法權(quán)益。